In alcuni degli ultimi post dedicati del 2009 abbiamo visto insieme come la dinamica degli affitti in America ed in particolare l'indice OER siano in grado di scatenare una nuova tempesta deflativa in America.
Il WSJ on line comunica che secondo la Reis Inc. il tasso di immobili sfitti nel 2009 è salito all' 8%, il più alto livello dal 1980, anno in cui la suddetta società ha iniziato il rilevamento. Il primo semestre del 2010 dovrebbe registrare un'accelerazione della dinamica di discesa dei costi di locazione. La dinamica sottolinea come i giovani, primi destinatari talvolta della perdita di lavoro, sono solitamente coloro che ricorrono alla locazione di un immobile. Oltre 120.000 nuove opportunità di locazione sono giunte per la maggior parte da nuove costruzioni completate dopo il 2003.
L'altra faccia della medaglia è che il congelamento del credito ha bloccato il completamento di altri immobili, con la possibilità che un'offerta limitata, nel caso di una ripresa dell'occupazione, possa produrre nuovi aumenti del costo delle locazioni.
" Se sei un affittuario, questo è un buon momento per rinegoziare il tuo contratto di locazione..." ha detto Victor Calanog, direttore ricerca della Reis Inc. aggiungendo che il settore potrebbe vedere una ripresa nel secondo semestre dell'anno, sostenuto dalla crescita dei posti di lavoro. Dubito profondamente di cio, la seconda parte dell'anno, la Verità sarà sempre più figli del Tempo, dal punto di vista macroeconomico, specialmente se l'economia americana ritornerà in recessione.
Marcus & Millichap, altra società di ricerca, il venerdi ha dichiarato che prevede un ulteriore caduta dal 2 al 3 % per l'anno in corso , per la maggior parte concentrata nei primi sei mesi. Paraddossalmente gli sforzi del governo per sostenere il mercato immobiliare come abbiamo già visto lo scorso anno, minacciano il settore delle locazioni, rendendo più facile per gli affittuari comprare casa. Alcuni di essi hanno già dichiarato che lo faranno nella nuova tornata di credito di imposta governativo che scadrà in giugno. Grazie a tassi ipotecari bassi e prezzi delle case in ribasso, il rapporto costo mutui/costo locazione è uno dei migliori degli ultimi dieci anni.
Comunque sia il nocciolo della questione resta quello relativo alle locazioni, mai prima d'ora le locazioni sono state cosi in difficoltà, sia sul versante dei prezzi che su quello dello spazio.
Ma per quale motivo il crollo delle locazioni produrrà una nuova tempesta deflativa?
Due grafici provenienti dal sito di Tim Iacono, uno dei grandi interpreti di questa crisi, ovvero Themessthatgreenspanmade ci spiegano in maniera semplice la dinamica:
Questa è la composizione dell'indice CPI ovvero il Consumer Price Index, che il BLS comunica, stella polare alla quale la Federal Reserve si ispira per la dinamica dell'inflazione americana.
Il 43,42 % dell'indice fa riferimento al mercato immobiliare, ma di quel 43,42 % ......
...date un'occhiata al peso delle locazioni nel sottoindice!
Andate a rileggervi quei post dai quali è evidente che come all'inizio del 2002, anno in cui la FED urlava al mondo il pericolo della deflazione, quel 2 % non era poi chissà quale pericolo per l'economia, mentre all'inizio del 2004, mentre i FED Funds Rate erano ancora all' 1% i prezzi delle case erano già decollati. e il CPI sarebbe andato ben oltre il 7% invece del 3 % che indicava l'indice OER nel CPI.
Nella sostanza, aver sostituito la dinamica dei prezzi delle case all'interno del CPI con quello delle locazioni ha permesso alla Federal Reserve di continuare ad agitare lo spettro della deflazione, come potrà continuare a fare ora, tenendo bassi i tassi ad oltranza ancora per molto più tempo di quanto il mercato non sia in grado di comprendere; i tassi non sarebbero restati cosi a lungo bassi e la politica monetaria non avrebbe creato una nuova bolla immobiliare.
Già nel 2007, l'indice OER contava per circa il 23 % del CPI mentre a livello CORE ( ovvero l'indice inflazione depurato dalle componenti volatili come energia e alimentari ) sia arrivava al 29 %. Oggi siamo al 40 %!
In termini pratici, questa tempesta produrrà molto probabilmente, oltre al sostegno di breve termine del mercato immobiliare, un aumento delle case sfitte, un crollo del costo delle locazioni, che si trasferirà al prezzo di vendita delle abitazioni e degli uffici, dei negozi, con la conseguente trasmissione al settore finanziario che vedrà inevitabilmente scendere il valore degli attivi, portando a nuove svalutazioni e fallimenti nel sistema finanziario.
L'analisi dedicata " La quiete prima della tempesta" un viaggio attraverso i possibili iceberg del 2010 è stata inviata a tutti coloro che hanno contribuito o vorranno contribuire e sostenere il nostro viaggio.
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